Metri cubi e malaffare? La realtà è un’altra caro Massignan

«Il dimensionamento commerciale, terziario e produttivo del PAT fu fatto dall’Amministrazione Zanotto e le Amministrazioni Tosi lo ridussero attivandolo nel PI solo in quota molto inferiore». «Il Piano degli Interventi di Giacino rispose a proposte imprenditoriali e ad iniziative in linea con la cosiddetta urbanistica contrattata». «Le scelte urbanistiche del passato non hanno favorito il recupero del patrimonio edilizio esistente perché la dinamica sociale le ha fatte maturare solo in questi ultimi anni».

A corredo di un commento, in verità non molto approfondito, di una recente vicenda di cronaca, Giorgio Massignan su Verona In ritorna ad esporre la tesi sulla quale insiste praticamente da sempre: sviluppo edilizio=malaffare (Mafia e urbanistica, quei milioni di metri cubi inspiegabili, ndr)

Per commentare, e confutare, questa continua insistenza di Giorgio partiamo correttamente delle scelte urbanistiche del passato, però cominciando dal 31.07.1972 quando fu adottata la Variante al PRG dimensionata per una città che doveva diventare di 600.000 abitanti. Erano previste aree edificabili quasi ovunque, con infrastrutture faraoniche, poi il 27.05.1975, in sede di approvazione da parte della Giunta Regionale, la crescita fu notevolmente ridimensionata e di conseguenza aree abitative e volumi edificabili furono ridotti.

E qui devo introdurre un dato tecnico indispensabile per capire le vicende successive. Nello studio di un Piano Regolatore si determina l’estensione delle aree necessarie per i servizi, che il D.M. 1444/68 fissò in 30 mq per abitante. Quindi si moltiplicano gli abitanti previsti (i cosiddetti “abitanti teorici”) x 30 e si ottengono i mq di aree che è necessario prevedere. Gli “abitanti teorici” si calcolano dividendo la volumetria totale edificata ed edificabile per il rapporto mc/abitante che in quegli anni era fissato in 80 mc per ogni abitante, presente e futuro, di Verona.

Le successive varianti al PRG (oltre 200) che si susseguirono negli anni modificarono il Piano, ma mai sostanzialmente il suo dimensionamento volumetrico. Ciò che avvenne, però, è la quasi saturazione della capacità edificatoria del P.R.G., pur in presenza di un numero di abitanti che ha raggiunto il numero massimo di 266.205 abitanti nel censimento del 1971. Il motivo è che le accresciute esigenze abitative, la parcellizzazione dei nuclei familiari, la diffusione di uffici e negozi nei condomini ha aumentato il rapporto mc/ab da 80 a 150 (L.R. 61/1985) fino all’accertato 220-230 degli anni duemila. A parità di volumi gli abitanti “reali” erano meno di quelli “teorici”. Ciò ha determinato un enorme sovradimensionamento delle aree pianificate per servizi (scuole, parchi ecc.) rispetto al fabbisogno.

Quando durante l’Amministrazione di Paolo Zanotto (2002-2007), assessore all’urbanistica Roberto Uboldi, si mise mano prima al progetto di nuovo PRG, poi al PAT a seguito dell’intervenuta modificazione della legislazione urbanistica regionale, si pose il problema di cosa fare della gran quantità di aree pianificate per i servizi, inattuate e inattuabili (ci si mise anche una sentenza della Corte Costituzionale che faceva decadere i vincoli preordinati all’esproprio dopo 5+5 anni, ma qui usciremmo dal seminato).

Gian Arnaldo Caleffi

La scelta dell’amministrazione Zanotto di promuovere la richiesta di manifestazioni di interesse per i PIRU (abbreviazione tutta veronese dei PIRUEA, Programmi Integrati di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia e Ambientale previsti dalla legislazione regionale) diede il via al primo caso di applicazione sistematica a Verona della cosiddetta “urbanistica contrattata”. A partire dagli anni ’80 del secolo scorso alla pianificazione di indirizzo comunale si è progressivamente iniziato a contrapporre l’opposta “urbanistica contrattata”. In termini sintetici significa sostituire al sistema di regole definite dagli strumenti della pianificazione urbanistica d’iniziativa comunale la contrattazione diretta delle operazioni di trasformazione urbana con i soggetti che hanno un interesse economico diretto nelle utilizzazioni che saranno consentite alla sua proprietà. Chi ha l’iniziativa è la proprietà, non il Comune.

Tornando a Verona, l’esperienza dei PIRU, con la presentazione di decine di proposte di utilizzo delle aree in precedenza destinate a servizi, evidenziò la vivacità del sistema economico veronese che si tradusse in molte iniziative immobiliari e di riqualificazione di aree abbandonate. La Giunta Zanotto avviò la redazione del PAT e lo adottò trasmettendolo in Regione per l’approvazione.

Dopo le elezioni del 2007 l’Amministrazione di Flavio Tosi, assessore all’urbanistica Vito Giacino, richiamò il PAT, ne modificò alcuni tratti molto controversi, come la “linea rossa” che in senso conformativo perimetrava la massima espansione dell’area urbana, ma non modificò il dimensionamento delle aree commerciali. Dopo il PAT (strumento di programmazione territoriale, non di indirizzo conformativo) fu la volta del Piano degli Interventi (PI) il sostituto operativo del Piano Regolatore Generale. E fu la volta dei due bandi per le manifestazioni di interesse che arricchirono il Piano con proposte di sviluppo e di trasformazione. Poi ci torno, ma prima voglio descrivere cos’è stato il PI di Verona.

È stato il primo Piano degli Interventi redatto per una città del Veneto a seguito della L.R. 11/04. Fin dal Documento del Sindaco (che stabilisce gli obiettivi politici dell’Amministrazione) fu posto un limite all’edificabilità residenziale ammessa dal PAT Zanotto: non poteva essere utilizzato più del 60% della nuova volumetria. Questo è bene chiarirlo perché dalla sinistra viene sempre l’accusa all’Amministrazione Tosi di avere cementificato il territorio: se lo ha fatto, lo ha fatto al 60% delle previsioni Zanotto-Uboldi! Nessuna delle varianti che si sono succedute ha mai superato questo limite.

Paolo Zanotto

È stato un PI fortemente innovativo e precursore di molte nuove modalità introdotte nella legislazione urbanistica regionale solo in anni recenti, vale per tutte la sostituzione del parametro edificatorio “mc” col “mq” di Superficie Utile Lorda, ora reso obbligatorio per tuti i Piani degli Interventi veneti. Vale la pena ricordare che la Regione del Veneto ha pagato al Comune di Verona la somma di 10.000 euro per avere la possibilità di utilizzare gli studi condotti a Verona ed usarli come materiale di riferimento per gli ulteriori studi e proposte di aggiornamento, circolari e direttive seguite alla L.R. 11/2004. Ciò evidenzia quanto essi siano stati di qualità.

Per redigerli Giacino affiancò i tecnici interni estensori del piano con un pool di esperti di prim’ordine: due ex Presidenti dell’INU (Istituto Nazionale di Urbanistica), il prof. Federico Oliva e il prof. Stefano Stanghellini, altri docenti universitari e professionisti, quali la prof.ssa Elisa Montresor, il dott. Giacomo De Franceschi, il dott. agr. Giuliano Finetto, l’ing. Marco Passigato, il dott. Filippo Corato, la prof.ssa Daniela Zumiani. Unici architetti veronesi venimmo incaricati l’arch. Anna Braioni, ambientalista politicamente ascrivibile alla sinistra, ed io (che redassi il “Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale”). Faccio fatica ad autodefinirmi “professionista di prim’ordine”, ma la partecipazione alle riunioni per la redazione del PI rappresenta una delle mie più interessanti esperienze di maturazione professionale.

Il risultato fu un Piano che elevava la qualità degli insediamenti ben oltre i limiti minimi di legge che sono prassi corrente: per tutti valga l’obbligo di cedere o vincolare il 50% (cinquantapercento!) dell’area di proprietà, norma che non ha applicazioni con queste proporzioni in altre città e che ha dotato Verona, le periferie in primo luogo, di ampie aree verdi che mai avevano avuto realizzazione, di corridoi ecologici che mettono a rete le aree verdi esistenti con quelle pianificate, pubbliche o private che siano. Anche con eccessi di generosità ambientale, quali la densità arborea di proporzioni tali che era fisicamente impossibile piantare tutti gli alberi prescritti e che faceva apparire la conseguente monetizzazione come un surplus di onerosità: corressi la norma con la Variante 22.

Vito Giacino, Flavio Tosi

Furono accolte molte proposte, quasi tutte presentate da privati. Quanto alle aree commerciali, i “famigerati” (per gli oppositori) centri commerciali sono stati previsti tutti su aree da riqualificare o in contiguità/continuità con i tessuti abitativi consolidati e già edificati. Economicamente hanno colmato un vuoto storico nei confronti dei comuni contermini tutti ospitanti grandi centri commerciali, senza alcun beneficio sulle proprie periferie, come che il tragitto da Verona a questi centri commerciali (l’Auchan, ora Porte dell’Adige, a Bussolengo, la Grande Mela di Sona, il Verona Uno di San Giovanni Lupatoto, le Corti Venete di San Martino Buon Albergo) non creasse inquinamento o tutelasse le piccole botteghe.

Il PI fu approvato il 23 dicembre 2011 e diventò efficace il 13 marzo 2012, nel pieno della crisi economica riaccesa nel 2011: non si attuarono tutti gli interventi proposti, ma quelli che riuscirono a cantierizzarsi diedero un contributo significativo a non far affossare l’economia veronese. Il Piano degli Interventi promosso dall’Amministrazione Tosi, e seguito con passione politica da Giacino, è uno dei punti più alti della storia urbanistica di Verona.

Le vicende personali di Vito Giacino non scardinano un risultato urbanistico di rilievo. Lo scrivo con chiarezza perché esaminare il finale inglorioso di una vicenda umana è iniquo ed inefficace per comprenderla tutta. Mi viene il paragone con Bettino Craxi che fu uno statista ed un politico di primordine, autore di gesta di rilievo internazionale (da Sigonella alle relazioni col mondo arabo), Presidente del Consiglio di uno dei più efficaci governi della Repubblica, poi caduto nell’elenco dei cattivi per essere stato protagonista di un sistema di illegalità diffuse, ma essenzialmente perché si è sottratto alla giustizia fuggendo ad Hammamet.

Non voglio paragonare la statura di Vito Giacino a quella di Bettino Craxi, non c’è possibilità di confronto, ma rendere merito ad un amministratore capace ed assiduo per aver impostato una buona pianificazione urbanistica per Verona. Poi su singole azioni ha sbagliato, la verità giudiziaria dice che ha sbagliato gravemente, e sta pagando, com’è giusto che sia. In ogni caso è iniquo identificare le azioni penalmente rilevanti di Giacino con tutta la gestione dell’Amministrazione Tosi. Nessun altro amministratore, nessun tecnico comunale, nessun consulente per il Piano degli Interventi è mai stato ne’ accusato, ne’ tantomeno condannato per i reati imputati o per altri reati connessi alle indagini afferenti l’attività di pianificazione urbanistica durante i due mandati di Tosi.

Verona Sud

Tutta questa lunga premessa per controbattere la tesi di Giorgio Massignan secondo il quale “In un periodo di profonda crisi economica, che ha interessato il settore urbanistico ed edilizio, certi grossi investimenti, sono di difficile spiegazione. Invece, nonostante una diminuzione della popolazione di Verona ed oltre 10.000 appartamenti sfitti, furono previsti dal PAT della giunta Tosi, 10.900 nuovi alloggi e 750.000 metri quadrati di edifici ad uso commerciale, terziario e produttivo. Così, come sembra incomprensibile, la scelta di permettere la realizzazione di circa 3.000.000 di mc di commerciale, terziario, alberghiero, ricettivo e direzionale e di oltre 1.000.000 di mc di residenziale, a Verona sud. Scelte derivate dalle “manifestazioni di interesse” inoltrate dagli operatori privati alla Pubblica Amministrazione.”

Chiarito che il dimensionamento commerciale, terziario e produttivo del PAT fu fatto dall’Amministrazione Zanotto, e le Amministrazioni Tosi lo ridussero attivandolo nel PI solo in quota molto inferiore, il Piano degli Interventi di Giacino rispose a proposte imprenditoriali e ad iniziative in linea con la cosiddetta “urbanistica contrattata”. Dal “contratto” il Comune ricavò risorse ed opere pubbliche che sopperirono alla carenza di disponibilità del Comune stesso.

Fra le tante, grandi e piccole, ne voglio citare due, le più famose: Esselunga in ZAI ed Adigeo. Nel primo caso l’economia veronese si arricchì dei 27 milioni che Bernardo Caprotti pagò per il terreno (parte andarono al Comune e parte alla Fiera), oltre a piantumazioni di migliaia di alberi a Santa Lucia e altre opere compensative, nel secondo caso fu riqualificata un’area abbandonata nel degrado da anni. Le loro collocazioni urbanistiche, in aree già urbanizzate, quindi senza consumo di nuovo territorio, le qualifica come scelte urbanistiche che “hanno privilegiato e favorito gli investimenti nel recupero del patrimonio edilizio esistente e nella riqualificazione e messa in sicurezza del territorio”. Sono state snobbate dai cittadini? Basta visitarle per rendersi conto che non è così.

Giorgio Massignan gode di tutta la mia stima per la sua rettitudine e la coerenza delle sue azioni, oltre che per le sue qualità di saggista e romanziere, ma nei nostri curricula ciò che ci accumuna è anche ciò che maggiormente ci differenzia. Entrambi siamo stati Presidenti dell’Ordine degli Architetti, lui dal 2001 al 2004 come “cultore della materia” non praticando la professione, ma l’attività di commerciante di mobili, io dal 1992 al 1997 come operatore “con le mani in pasta” di professionista a tempo pieno. Entrambe siamo stati assessori all’Urbanistica, lui dal 1992 al 1993 nella Giunta Sala ha promosso una Variante di salvaguardia che ha congelato per 3 anni lo sviluppo della città, io dal 2015 al 2017 nella Giunta Tosi ho promosso varie varianti, fra cui la Variante 23 che ha aggiornato il Piano degli Interventi ponendo la premessa per nuove occasioni di sviluppo.

Giorgio Massignan

Giorgio è da sempre convinto che lo sviluppo della città fatalmente coincida col malaffare. Su Architetti Verona n° 56 del 2002 in “Meccanismi di gestione del territorio” così scriveva: “La pianificazione territoriale ha l’esigenza di essere preservata sia dagli eccessivi appetiti economici che da quelli politico elettorali. Utilizzare lo strumento del piano regolatore per onorare delle promesse fatte in periodo di consultazioni amministrative e/o consolidare dei disegni di arricchimento economico, potrebbe rivelarsi estremamente pericoloso per il futuro economico, sociale e culturale di una collettività urbana”.

Ecco, questo modo di intendere l’urbanistica è l’opposto del mio, è l’opposto dell’operatività di amministratori come Giulio Segato, Giuseppe Adami, Silvano Zavetti, Wilmo Ferrari, Giancarlo Conta, Roberto Uboldi, Vito Giacino e tanti altri che hanno amministrato l’urbanistica veronese. E non facciamo facile ironia sulle tangenti che si possono riscuotere in tutti i settori della pubblica amministrazione, basta leggere i giornali. L’urbanistica è sviluppo di un territorio, di una collettività, di un tessuto economico. E anche di salvaguardia dell’ambiente. E a poco serve ricordare continuamente i tanti alloggi sfitti che ci sono a Verona: la dinamica del settore edilizio determina anche l’invenduto, per obsolescenza, per carenza di certificazioni, per vetustà, qualcuno anche per le ragioni del malaffare descritte da Giorgio Massignan. Per paura di qualche costruzione realizzata solo per una finta compravendita dobbiamo rinunciare allo sviluppo della città?

Concludendo, veniamo alla sua domanda iniziale: “Per quali motivi le scelte urbanistiche del passato non hanno privilegiato e favorito il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riqualificazione e messa in sicurezza del territorio?” Perché la dinamica sociale (vuol dire: della cultura diffusa, delle aspettative economiche e lavorative, della sensibilità ambientale generalizzata) le ha fatte maturare in questi ultimi anni.

Questa è la realtà, il resto sono sogni, o speranze, come quella di accostare il nome di Tosi a vicende inverosimili per sconfiggerlo preventivamente. Tutto ciò è poco utile a Verona che ha bisogno come l’aria di amministratori ovviamente onesti, ma anche realisti, fattivi, concreti e privi di pregiudizi.

Gian Arnaldo Caleffi

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